關于產業變局下的產業園區開發的思考 —探尋新型城鎮化之下的產業園區發展之路
伴隨中國產業轉型升級逐步推進，部分勞動密集型產業與高能耗產業迅速向次級區域轉移；與此同時部分城市跨步躍進“城市比規模，經濟比速度”，土地財政、地方債務等問題綜合作用下各類的新城層出不窮，一座座城市綜合體開發如火如荼，各類產業園正在以燎原之勢崛起。
其中不乏所謂的空城慘然孤立，曾在區域規劃的引導、市場投機者的惡意炒作、高資產增值、高投資收益率的趨勢下，塑造了一個個瘋狂熱銷的傳奇，也引發了部分投資者的悲嘆；資金被套，物業難拋，招租不宜的現象在部分經濟基礎薄弱、人口總量有限、就業機會不足，為人口等資源凈輸出型城市更是普遍存在。
究其原因：
既有政府對土地財政的依賴，也跟部分城市當地主要領導只求政績不講實效的工作作風密切相關；
從項目投資的動機來講，主要以下兩種容易導致項目投資的失敗：
A、非地產開發行業從業者或生意人在缺乏經驗的情況下以豪賭心態盲目跨界進入，資金實力薄弱、相關資源不足、專業型人才缺乏，在合作單位的選擇上主要看服務費用價格、建筑施工能否墊資和額度等對齊專業性及行業資源整合能力等與項目成敗相關因素忽略，單一追求短期實惠。
B、在地產行業內部分化和企業轉型過程中部分企業在商業地產、產業地產開發領域經驗不足、對商業地產、產業地產的規劃、營銷、招商、運營等領域缺乏專業認知，盲目追求企業效益的最大化，以原有住宅開發思路開發商業地產、產業地產重銷售輕招商和運營。更有甚者在自身資金實力不足、股市融資無門、銀行貸款難、融資能力缺乏的情況下，缺乏風險意識大額舉借民間貸款、甚至高利貸，頂著巨債瘋狂冒進。從而導致產品競爭力不足、開發成本節節攀升，銷售價格與招商租金預期偏離市場、粗放管理，從而導致項目綜合競爭力不足，進入資金回籠速度緩慢、招商銷售不利，無法及時補充新鮮資本血液、債務持續放大的惡性循環。
那么，如何在中國整體產業轉型升級、產業結構調整、沿海劣勢產業向內陸轉移的歷史背景下，房地產行業自身在行業政策、地域差異、市場需求、資本市場等行業相關因素時刻發生變化的情況，房地企業普遍面臨企業戰略轉移、企業競爭力提升的客觀要求下如何走出一條既適合市場需求、企業需求的發展之路，已成為諸多開發企業不可回避的發展課題。
下面文深圳華錦億爵商業地產顧問機構僅對產業園區的開發淺談一二，希望可拋磚引玉、略有所益。在此之前先闡述以下幾個核心概念：
1、轉型升級：不是一個行業向另一個行業的跨越，而是指為保持和創造企業核心競爭力，本義上說，就是從低附加值轉向高附加值升級，從高能耗高污染轉向低能耗低污染升級，從粗放型轉向集約型升級。基于自身優勢和發展需要，在產品、服務、管理、技術等方面對現有結構的拓展和提升。就房地產轉型升級而言，是以產品和服務為轉型升級核心的包含諸多要素優化調整的一系列變化過程。轉型并非業務類型的完全轉變，而是業務結構轉向新型業態的更高級階段。
2、產業轉移：企業將產品生產的部分或全部由原生產地轉移到其他地區,這種現象叫做產業轉移。產品生命周期理論認為，工業各部門及各種工業產品，都處于生命周期的不同發展階段，即經歷創新、發展、成熟、衰退等四個階段。
3、工業地產：工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。
4、產業地產：以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。整合自然資源、社會資源、經濟資源等，提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型復合化地產開發模式。
5、工業園區：一個國家或區域政府根據自身經濟發展的內在要求，通過行政手段劃出一塊區域，聚集各種生產要素，在一定空間范圍內進行科學整合，提高工業化的集約強度，突出產業特色，優化功能布局，使之成為適應市場競爭和產業升級的現代化產業分工協作生產區。
一、產業地產開發將成為實力房企巔峰對決的主戰場，目前“產業園區熱”需要實現理性回歸，以政府意志為主導，是產能過剩的催化劑。
眾所周知，在中國的產業格局中煤炭、鋼鐵、水泥、光譜等幾大產業目前產能過剩表現尤為明顯，也是當下產業結構調整的重點對象。
分析這些產業之所以產能過剩的原因，在排除受國際金融風暴和主要出口國的一系列行業制裁導致的產品出口不力，以及隨著生活方式的轉變物價的普遍上漲導致國內內需明顯衰退的外部因素，也與企業“只觀一隅，不觀全局”盲目擴張、地方政府為求業績“鴻雁拔毛，揠苗助長”以行政手段過分干預市場密不可分，而當下成型的大部分旅游產業園、新興科技園、工業產業園偏離本地產業和資源實際情況，借承接產業轉移與新型城鎮化之名，大搞土地財政，很多被命名為工業園或產業園的項目實際多以住宅開發、寫字樓開發為主，名不符實；工業園里看不到廠房也見不到倉儲設施，所開發項目既不在工業區也不在交通樞紐線附近，此類現象特別在某些三、四線城市屢見不鮮。
深圳華錦億爵商業地產顧問機構認為，新型城鎮化既不是原有的城市化，更不是地產化。和諧有序的城鎮化需要政府和市場活動參與主體在考慮經濟效益的同時兼顧社會效益、環境效益，在實現自身利益、組織利益的同時，有效配置資本和資源。提高資本和資源的使用率，提高產業附加值。
在新型城鎮化、宏觀產業轉型升級的政策引導下，面對住宅市場日趨飽和，商業地產局部泡沫化的情況下，產業地產無疑將成為房地產企業轉型的重要領域，產業地產特別是產業園區項目的開發能力即是考量房地產企業綜合實力的重要舞臺，也是隨著市場層面、政策層面、資本和技術層面的變化，越來越多的房地產企業選擇進入的地產細分領域。然而，產業園區的開發并非傳統住宅開發商、商業地產開發商可以輕松駕馭的。
二、產業園區的開發與傳統住宅、商業綜合體相比，具有更高的行業準入門檻，其主要是由工業園區開發的特殊性決定的。
產業園區作為工業地產的重要組成部分，其作為一種獨有的商業模式，在開發商融資、基礎設施建設、開發經營項目并不斷完善產業鏈條，突出園區特色提高園區服務。整體來看具有明顯“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的特點。具體來看產業園區具有以下特點：
1、政策主導性強、專業性強。工業地產受地方政府、區域經濟、產業發展、政策等影響很大；工業地產和產業緊密聯系，不同工業地產必須滿足不同產業發展需求及功能要求；
2、投資大、投資回收期長。工業地產項目規模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業地產；
3、項目增值性較強。發展第三產業，實現二三產業聯動，拓展項目收入來源；加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展；優化產業配置，打造產業群，都將促使項目價值提升；
4、區域性強。由于工業發展具有很強的聚集效應，不同區域具有不同的主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。
三、產業園區的開發模式有待進一步創新和融合，產業園區作為產業地產的重要形態，也是復合地產的重要形態，其目前的開發模式普遍比有限，需要進一步創新與融合，須強力整合區域資源、產業資源、行業資源、企業資源、政府資源，在借助咨詢機構、策劃機構、規劃施工單位外腦的同時，組件大型的企業聯盟、構建監督完備的融資平臺。目前產業地產的開發的模式主要為園區綜合模式、地產商模式、企業自用模式、基金模式、政府模式；在產業園區的開發過程中所采用的模式主要為以下三種：
1、以政府規劃的產業園、科技園區的建設為主導，吸引符合條件的企業進駐，完成工業園區開發建設，政府完成初步規劃及配套建設吸引知名企業進駐或組建以國資控股的開發運營集團進行充分授權，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業完善產業鏈。如：東莞松山湖工業園、西安曲江旅游產業園、深圳華僑城等。
2、產業主體企業引導模式：政府支持，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游企業加入園區建設。最具代表性的如：星網工業園等。
3、產業主體企業、產業地產商三種操作模式綜合使用的開發模式。如：北京經濟技術開發區。
四、產業園區的永續運營和服務提升，依然是產業園區綜合效益最大化的有利保障。
產業地產由于其短期收益率不高，必須通過持久的運營，以綜合提升項目知名度和價值，因此產業園區的規劃、招商、運營才是產業園區價值實現的王道，特別是在目前，區域發展不均衡、產業園區開發運營企業水平參差不齊、產業格局瞬息萬變的情況、市場消費需求持續升級的客觀情況下，綜合企業優勢、精準把握行業大勢、準確布局區域產業格局、以實事求是的精神，堅持創新與產業融合的發展思路，是每一個產業園區開發主體不容忽視的重要環節。
五、以新型農業產業園、旅游休閑養老、生物技術、基因工程、云技術為主體的大型產業園區將成為未來產業園區開發與價值實現的佼佼者。
從相關行業對經濟的拉動性比例及城鎮化的發展要求來看，新型農業、基因工程、云技術作為正在成長中最具活力的幾大行業，其發展與成熟離不開其他行業的補充，也將為產業地產的變革植入新的活力因子。從人口結構和消費習慣的轉變趨勢來看旅游地產與養老地產依舊大有可為。
六、加快三、四線城市等落后區域優勢產業的培植，加大技術創新不斷完善相關產業鏈條將成為促進人口和資源回流，將成為縮小區域差異、促進新型城鎮化實現的必要出口。
為此需要地方政府在區域規劃、園區建設引導中進一步向市場放權，做好程序監控和相關法律建設，并通過稅收政策、產業政策等積極引導優勢產業進駐此次生城市，聯合社會力量和專業機構，通過平臺搭建資源整合等途徑，植根當地實際、深入產業發展細節，通過招商引資優惠等途徑，發展和培育核心產業，解決社會就業，使產業園區建設運營成為區域經濟的重要增長極尤為重要。
七、產業園區作為產業經濟學、區域經濟學、房地產、金融等、政治學理論的綜合實踐。其特殊性及需在要產業園區的開發在土地環節、規劃設計、項目融資、項目運營等關鍵環節采取更為靈活的模式。
通過信息平臺建設，降低行業信息、產業信息、企業信息不對稱而引發項目與宏觀產業趨勢相脫節的風險；
通過融資平臺建設，在合理控制項目資金成本，保證項目開發投入所需現金流的充裕性的前提下，實現項目股市、股權、債券、基金、銀行等多渠道融資形態。
通過運營管理平臺建設，根據不同行業屬性和產業園區的特色，重點在產業園區的運作管理、品牌推廣、企業孵化、人才引入和培養方面進行持續投入和關注，使整個園區快速散發經濟活力，發揮產業效能。
結語：
深圳華錦億爵商業地產顧問機構提出，產業園區的開發離不開政策的良性引導與扶持，但不能過度依賴現有統一政策，而應該在綜合區域、產業、項目、品牌等優勢的情況下，邀請行業專業、產業專家、地產專家、法律專家組成專業化的顧問團隊，根據項目的特殊性擬定具有實效的發展政策，優惠扶持政策。減少中間環節的價值輸送和權力尋租。產業引入與產業孵化作為產業園區的核心功能，在產業園區向產業綜合體、供應鏈與產業鏈集合社區發展的歷史趨勢下，產業園區開發拯待理念、產品、功能、服務的綜合提升與行業的規范化發展。并在產業變局與新型城鎮化的發展要求下，通過優質園區的打造以縮小區域差異、促進產業結構的合理優化。