樓市已進入“下行通道” 內部分化加劇
作為房地產的“調控年”，今年各地密集出臺各種措施，以抑制房價過快上漲，穩定房地產市場。大半年來，樓市關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉型、改革、供給側……在海南舉行的2017博鰲房地產論壇上，與會嘉賓認為，當前調控效果初顯，接下來應鞏固成效，調控政策短期內不會放松，房地產市場開始進入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰也開始出現。
市場進入下行通道
目前，國內樓市正發生較大的變化。中國房地產業協會原副會長朱中一在論壇上表示，今年以來中央政府堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產市場調控取得了初步的成效。
朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放松，房地產信貸政策估計也會放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產開發投資的增速將會下調，但全年的這些指標肯定還會超過去年的最高水平。
專家表示，今后我國房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。
“中國以蓋房子為核心的地產已經到了巔峰，未來將會走下坡路。”國泰君安證券首席經濟學家林采宜表示，“下半年貨幣政策還會繼續收緊。”林采宜預測，中國房地產行業已經見頂，但是不會崩潰，政府和社會各界都不希望看到地產行業崩盤，也不希望泡沫會被刺破，而是需要一個“軟著陸”。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，今年上半年，一二線城市樓市特點主要表現在交易量下行上，量的下行都會導致價的下行。三四線城市中，量價雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國迎來了第二個交易高峰，今年目前看來下行趨勢還會繼續。越是漲得快的地方，價格越容易下降；泡沫吹得越大，價格下行越快。整個房地產行業大概三年多一個周期，因此，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但2018年樓市可能出現總體下行。
市場分化持續加劇
隨著調控進一步深入，國內樓市內部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內部也出現了分化。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調控加劇，一二線城市成交量出現了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出現了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點城市在去年5月份出現了爆發性的增長，得益于一線城市人口回到家鄉，購房置業、就業、創業。但這種情況不太可能持久，“因為能回去的回去了，不回去的以后也不會回去了。”
顧云昌表示，中國房地產正呈現出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發展趨勢。
即使當前調控趨嚴，但也阻擋不了部分房企“跑馬圈地”的熱情，可謂“餓死膽小的，撐死膽大的”。今年以來，遠洋集團在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：“拿地將堅持財務指標第一位，地價控制在合理范圍內，發展布局集中在一二線城市，主要業態傾向于具備一定規模的綜合體項目。”
針對北京等一線城市對高端住宅項目實施限價等調控政策，李明表示：“限價是臨時性的，總體來說是階段性調控的舉措，不用過多擔心。”
一位房企負責人表示，當前嚴控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導致市場管理調控波動較大。“2016年就是很好的體現，上半年還在去庫存，下半年就開始調控，現在控房價與去庫存就像天平的兩端。”
不僅企業，部分地方政府內部意見也出現了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環境及發展前景而言，當地房價并不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言，按照當前發展速度，該地區四五年之后房價翻番不是沒有可能。
市場存在多個挑戰
地產行業面臨的新挑戰也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點。
朱中一在論壇上指出，當前中國房地產面臨四個方面的挑戰。一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來了一些困難，所以房地產企業必然要考慮轉型問題。
二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。
三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。
四是如何順應綠色發展和提高建筑工業化、住宅產業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。朱中一認為，海南在此方面表現優秀。從今年7月1號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項目的品質。
朱中一認為，面對上述挑戰，所有企業都面臨著如何轉型、優化結構、做好區域布局和選擇業態等問題，企業要根據自己的情況做出安排。
“信貸規模持續收緊，地產的好日子已經過得差不多了，苦日子要來了。”林采宜表示，“上市房企的平均負債目前已經達到78％，實際負債可能超過80％。”從資產負債率來看，房地產行業78％的負債率客觀上已經形成地產“綁架”金融的共生效應，房地產市場的降溫和去產能導致的房價下行風險，有可能造成銀行業不良資產的擴大，消除房地產泡沫和控制銀行不良資產之間形成了政策的兩難。
交通銀行首席經濟學家連平提到，房地產在這一年多來成交比較活躍，必然會對未來一段時間的消費帶來許多拉動，但由此來得出房地產是否會引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示，房地產離不開金融，房地產是屬于資本和金融屬性非常高的一個行業，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運作問題的出現。
“我們很有必要從金融角度去看當前的房地產，到底是風險很大還是處在一個相對平穩、良性的狀況，我們要給它有一個基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個泡沫明天就要破滅了。”連平說道。
(出處：經濟參考報 2017年08月11日)
- 上一篇： 房地產市場過熱局面有所降溫 正逐漸進入存量市場
- 下一篇： 19大政策報告的商業地產解讀