不動產登記的落地、央行的再次降息等政策，讓住宅地產再一次陷入觀望，而全國資金面的趨向寬松，讓我們有了更多的投資選擇，那么面對國內偏少的投資渠道，如今什么樣的投資產品是最具潛力的呢？商業地產或是不少投資客選擇的新方向。
眾所周知，社區商業船小好掉頭，近年來，它的產品結構、經營業態，在不斷完善，幾乎是投資領域中不可缺少的角色。傳統的社區商業，在面臨市場洗禮的背景下，也在產品規劃、設計等方面發生著悄然變化，以前的放養式社區商業已經不再受寵，定制式、注重產品升級改造定制的獨立式商業，則成為社區商業投資的“紅人”，比如說正在熱銷的龍湖水晶酈城·晶悅薈獨立商業，規劃高端的云路中心、銀海·幸福廣場獨立商業，它們不僅引導社區及外部區域的消費方式，也為投資者提供了全新的商業投資選擇。
從記者的調查中可以發現，目前社區商業的全新升級產品——獨立商業，憑借著創新的業態、統一的運營、獨到的管理模式等，迎來了大批投資粉，成為商業地產投資的新寵。
放養式的底商已經成為過去時 定制式的獨立商業現在正紅火
提到地產，現在的住宅市場或許因開發商戰略的調整、不動產登記、降息、市場大環境的影響力，觀望情緒濃重。但提到投資，商業地產的前景卻有可圈可點之處，這是因為，央行的連續兩次降準，全國資金面的放松，讓不少手中有錢的市民把投資的熱點鎖定商業地產。
2014年年底，隨著紅星國際廣場、昆明西山萬達廣場以及昆明廣場的火爆開業，令不少投資客重拾信心。數據顯示，2015年，云南省有50多個商業項目入市，面對眾多的產品選擇，究竟投資什么樣的產品，才更放心、更有保障？是傳統的社區底商、高大上的綜合體項目，還是目前社區商業升級產品——獨立商業，現在，讓我們去一探究竟吧！
現狀
資金寬松 商業投資成熱點
繼2014年11月份之后，2015年2月4日央行決定，自2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，央行本次降準，估計可釋放出流動性資金達近9000億。可見，央行連續兩次下調存款準備金，從某種意義上說，不僅可以解決當前國內金融市場流動性緊張的局面，也可增加國內商業銀行的可貸款資金，從而有利于降低整個金融市場的融資成本，一定程度解決當前國內金融市場融資難與貴的問題。說的直接些，兩次降準，有更多的投資資金進入市場，放寬了資金面，選擇性投資也再次成為社會熱點話題。
除此之外，春節期間，不動產登記正式落地，開發商觀望情緒濃，銷售戰略的頻繁調整，讓不少購房者陷入觀望。而這些年住宅市場投資收益率的下滑，也讓更多的投資客放棄對傳統住宅市場的投資，轉向商業地產。
可見，從目前的大環境來看，商業地產迎來了投資的“春天”，是不少投資客們看好的投資項目。
投資鎖定社區商業 門檻不高收益還穩
商業地產的機會來了，但麻煩也跟著機會一起讓投資客陷入煩惱。到底什么樣的商業項目才適合投資、回報也有保障呢？說的簡單些，投資的主要目的是在最短的時間內拿到最大的回報。雖然過去投資商業地產項目的投資客嘗到了甜頭，也得到了可觀的投資回報，但現在商業地產產品品類越來越豐富，什么樣的項目才能達到以前的投資效果呢？是高大上的綜合體項目，還是寫字樓產品或者是社區商業？
據記者不完全調查發現，綜合體項目更適合有一定經濟實力，有一定品牌影響力的商家投入。但此類投資，風險指數較高，因為必須有可持續的資金的不斷投入，幫助投資項目度過養商期，才能看得到回報。其次，投資大型綜合體項目還要耐得住時間的考驗，因為它投資周期較長，但它也有產品自身優勢，一旦項目運營得好，回報率可能會比較可觀。
至于社區商業，鋪面的靈活性較大，從投資金額來說，可根據自己的實際情況來定，而豐富的業態，相對較快的投資回報，均成了目前社區商業投資受寵的關鍵原因。作為投資產品，社區商鋪具備了門檻較低，回報快，投資風險低等條件，滿足了不少小、中型投資客的根本需求。而隨著開發商對于產品的精耕細作，以龍湖水晶酈城·晶悅薈、云路中心等為代表的社區商業升級版的獨立商業，成為許多投資者最關注的商業地產投資產品。
調查
從底商到獨立 昆明社區商業求變
雖說市場上可以選擇投資的商業項目繁多，但只要你細細分析也不難發現，每一類商業地產投資產品，均有它自己的優缺點，當然也適合不同投資人群。為何社區商業升級版——獨立商業，會在投資行列中脫穎而出呢？下面我們就從社區商業的發展開始談起。
說到社區商業，你會想到什么？中介、小超市、茶室或者是理發店。 雖然這樣的商業，方便了小區的居民，但業態相對局限，無法覆蓋周邊小區，只能吸引社區內的居民光顧，養商期較長。而且這樣的社區商業，也存在幾個明顯的問題，比如，第一，對小區居民的打擾，很難平衡居民和商業發展的關系；第二則是業態的局限，比如餐飲業是最聚集人氣的，但傳統的社區商業往往均不允許餐飲業的加入，不但對吸引人氣起局限作用，而且小區鋪面流動率降低，投資回報率相對較低；第三是后期運營的問題，傳統的社區底商，主要采用銷售的模式，商鋪的經營及管理，也是各自為政，容易造成業態同質化的問題。
社會總是在不斷發展和升級，就好像商業地產一樣，社區商業經過了這些年的總結和進步，一種新型的商業地產投資產品全新出爐，它就是獨立商業。它的出現，解決了傳統社區商業面臨的運營難、回報率低等一系列問題，用低投入、高回報、快速兌現等關鍵詞贏得了投資客們的認可。
底商放養 難保投資回報
在昆明市場上存在了那么多年的底商，為何會走下坡路呢？究竟是什么原因讓社區商業必須升級？據記者調查發現，大約在10年前，昆明人慢慢發現了投資商業地產的好處。不但投資回報率較之住宅高，而且不需要操心。只要你購買的商鋪區位夠好，消費人群夠穩定又持續，那么就算你不懂得經營生意，也可以把商鋪出租而獲得可觀的收益。也正是因為商鋪投資被越來越多人看好，好鋪難求的局面在昆明上演得轟轟烈烈，高額的轉讓費以及高額的單價讓投資客們壓力山大。
于是，社區底商出現了，雖然它不像市中心鋪面即買即賺錢，但它的投資回報亦很穩定。目前，在世紀城、銀海山水間的底商都有了不錯的收益。但是，看似輝煌的傳統社區底商卻也暗藏危機，最致命的因素就是投資的局限性以及不規范的運營。這是因為，過去的社區底商大多數采取銷售模式，出售產權，后期運營全憑業主喜好，無專業團隊協助。如果區位沒選好，那可慘了，出租難，投資回報率低成了社區底商最大的瓶頸。而業態的局限（例如社區底商因為煙道設計無法引入餐飲行業等），也讓社區底商走上了淘汰的行列。
隨著放養式社區底商的問題暴露，越來越多的投資客對于社區底商信心不足。而從國內其他城市出臺的政策來看，從政府層面，已開始限制社區底商的發展。比如北京市就曾發布了“北京商業發展白皮書”，重申了限制底商，鼓勵大商家進社區，建立專門的、獨立的社區服務體系。
目標定制 獨立商業受歡迎
一方面是大型社區的餐飲、娛樂、消費等配套奇缺，另一方面，卻是社區底商出租率降低，投資回報率普遍降低，社區底商不得不升級，獨立商業的面市，成為一種趨勢。
獨立商業以相對獨立的建筑形態區別于社區底商，許多獨立商業都有明確的定位，以定制為目標，以包括餐飲、娛樂等聚人氣的業態定位為基礎，為投資客尋找片區內需求最大的方向。它一改社區底商只管賣不管理的現狀，加入了更多的定向管理，讓定制不只是停留在方向選擇上，更體現在方方面面，從而大力降低投資客的投資風險，提升投資回報率。
拿現在昆明幾家定制式獨立商業舉例吧。以龍湖水晶酈城·晶悅薈特色商業為例，面積從50-400平方米不等，投資客可以根據自己的實際情況來投資商鋪，而從回報率上說，專業的商業運營公司負責招商和管理，從而降低投資客的風險，高質量的物業管理團隊給消費者帶來最貼心的服務，最暖心的享受，從而提升獨立商業的軟性服務；如果從業態選擇上說，龍湖水晶酈城·晶悅薈以中端特色餐飲和帶有小資情調的咖啡廳、茶館為主，把聚人氣放在第一位，將體驗式商業放到重要的位置上，將獨立商業的覆蓋面發揮到最大，不但將小區內人群聚集其中，還把小區3-5公里范圍內的人群均聚集在龍湖水晶酈城的獨立商業中，從而讓投資客利益最大化，投資回報率最大化。從而實現，跟著龍湖水晶酈城，簡單投資，快樂賺錢。
無獨有偶，昆明除了龍湖水晶酈城在做獨立商業，銀海·幸福廣場也在升級社區商業服務，開啟獨立商業模式。銀海·幸福廣場定位為“城市生活廣場”，在發揮城市副中心商業功能，滿足區域內居住人群及商務客群一站式購物需求的基礎上，更加強調商業整體與周邊生活、教育、人文、景觀配套的協調性、互動性，強調購物的體驗感，實現住戶、商戶、消費者對城市生活及商業功能需求與情感需求的完美結合。
據記者了解，昆明正在升級社區商業，推廣獨立商業的還有云路中心等項目。基于對項目周邊市場環境的分析，云路中心就將自身定位為精品社區商業，將服務對象鎖定為吳井片區的消費者。項目憑借其獨特的區位優勢，以及小體量帶來的靈活性，為項目的商業規劃、招商、運營提供了良好的先天基因。作為環城南路商圈的有力補充，云路中心以其合理的商業規劃、動線規劃、優質的主力商家資源，形成了環城南路的商圈核心，反而探索出了一條特色鮮明，別具一格的發展之路。
獨立商業的出現，不僅成為提升片區居住品質的保障，更為投資者提供了全新的投資選擇。
名詞解釋
社區商業
社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。而社區商業則是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業態商業設施正常運營的居民住宅區商業。調查數據顯示，社區商業的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。如果按照載體建筑形式分類，社區商業主要有底商型商業、裙房型商業、獨立型商業三種。
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